各街道办事处，各乡镇人民政府，区政府、开发区管委会各部门、各直属单位，驻区各垂直管理单位：

为贯彻落实《宁波市人民政府关于调整工业用地结构促进土地节约利用的意见(试行)》（甬政发〔2010〕69号）和《北仑区委、区政府和开发区管委会关于加快转变经济发展方式推进经济转型升级的若干意见》（仑委〔2010〕7号）文件精神，加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级，提高土地节约集约利用水平，完善城市功能，提升城市形象，现结合我区实际，对推进工业企业（包括仓储用地企业）“退二进三”工作，特提出如下意见。

一、指导思想

以科学发展观为指导，加快工业企业转型升级，依据国家、省、市、相关政策和法规，通过政府拆迁收购、政府迁建置换、企业原地改造、建筑物功能改变等途径，加快和深化我区经济转型升级，优化产业布局，推进社会经济又好又快发展。

二、基本原则

一是政府引导原则。发挥政府职能，制定相关政策，充分调动企业的积极性，吸引社会各方广泛参与，实现多方共赢，同时切实加强监管，确保规范有序推进。

二是规划统领原则。工业企业转型或改造行为必须符合规划的要求进行实施。

三是公开透明原则。坚持相关部门集体审核，相关内容公示公开，自觉接受社会监督。

四是依法稳妥原则。兼顾历史事实和土地管理政策的延续性，认真做好与国家现行相关法规政策的衔接，坚持改造利用与完善手续相结合，依法依规推进城市建设。

三、实施范围

新碶、大碶主城区和小港西联动区片范围以及根据城市规划要求须进行“退二进三”改造的地块。

四、政策处理

（一）政府拆迁收购

列入政府统一开发建设的“退二进三”地块，政府以货币方式收购工业企业的土地及地上建（构）筑物资产，并不另行给予土地安置。具体收购办法按北仑区城市房屋拆迁相关政策执行。

（二）工业用地置换

因政府统一实施“退二进三”，原工业企业产业属政府鼓励类或重点扶持类的，经依法审批，可以通过土地置换方式，迁入相应工业园区（基地），以协议出让方式获得建设用地使用权。置换前的原建设用地使用权按市场评估价补偿，地上建筑物、附属设施按房屋重置价结合成新补偿。置换后的土地用途仍为工业用地，面积不大于置换前的合法建设用地使用权面积，使用年期为置换前工业用地的剩余年限，经公示无异议，报有批准权限人民政府批准，由国土资源部门根据新的规划条件与其签订建设用地使用权出让合同，按现时点市场评估价全额缴纳土地出让金，办理土地登记。

（三）企业原地改造

1、企业自行改造升级。对同时符合下列条件的工业用地，可以以协议出让方式改变为商业服务业用地：

（1）国有建设用地使用权供地批准时间在2002年7月1日前；

（2）未列入政府统一开发建设或政府收购储备计划，但需列入区工业企业“退二进三”自行改造年度计划；

（3）符合城乡规划，不影响周边其它地块开发；

（4）改变用途后仅限于企业自用或出租，不得分割销售、分割转让和分割办理权证，严禁开发商品住宅或以商服名义变相建造成套型住宅。企业所属员工安置、设备搬迁和建筑物的处置由企业自行负责。

对符合以上条件改变土地用途的企业，经政府批准后，国土资源部门重新与企业签订建设用地使用权出让合同，受让人按照批准改变用途时新土地使用条件下建设用地使用权市场价格与批准改变时原土地使用条件下剩余年期建设用地使用权市场价格的差额补缴出让金。

2、利用原厂房发展服务业。对暂未列入改造计划的工业企业，经规划、环保、消防等部门同意，并报政府批准后，允许企业自身对低效、闲置厂房进行改造，在建设用地使用权人不变、土地登记用途不变、建筑物不变的前提下，允许按商业服务业及设计、研发、产品展示等生产性服务业功能使用，每年暂按地块所在区域商业用地基准楼面地价与工业用地基准地面地价的差额的2.5％，征收临时改变土地用途的土地收益。但政府不再安排企业新工业用地且今后遇政府统一拆迁时仍按原工业用地和工业厂房性质给予补偿。

3、原工业企业地块通过市场化途径实现转型。由政府按土地储备收购办法先对企业土地、地面建筑物进行市场评估补偿，企业机器设备部分可按实际搬迁损失给予适当补偿后，然后再参与土地竞拍。

（1）转型房地产（住宅或以住宅为主）：符合规划条件且土地在50亩以上企业，土地按基准楼面地价进行公开挂牌，如市场竞得价超出挂牌价，且由原企业竞得的，则超出部分按政府净收益的30%奖励给原企业。

（2）转型商服：符合规划条件且土地在10亩以上企业，土地按基准楼面地价进行公开挂牌，如市场竞价超出挂牌价，且由企业竞得的，则超出部分按政府净收益的40%奖励给原企业。

以上两种方式转型挂牌出让时容积率以规划部门出具的规划设计条件为准。基准容积率及对应的挂牌基准楼面地价原则一年一定，按实际情况进行调整。

4、对政府统一开发建设区块内的企业或不符合规划要求的不实行原地改造转型，由政府统一实施开发建设。

五、操作流程

（一）企业自行改造升级

1、区工业企业“退二进三”工作领导小组办公室（以下简称“退二进三”办公室）每年依据社会经济发展规划、城市规划及产业转型等需要组织编制区工业企业“退二进三”自行改造年度计划（条件成熟的可具体细化到地块）。

2、区“退二进三”办公室根据年度改造计划向企业下达改造通知书，详细说明土地用途、规划要求及改造时间。企业接通知后可与区“退二进三”办公室约定改造方式，根据规划要求，制定详细可行的实施方案，向区“退二进三”办公室提出书面申请。

3、区“退二进三”办公室对所报实施方案，提交由区人民政府组织的发改、建设、规划、国土、环保、监察、消防等主管部门组成的联席会议审查同意，在主要新闻媒体公示无异议后，报政府批准。

4、经批准同意后，企业按规定向有关部门办理相关手续。

（二）利用原厂房发展服务业

1、实施范围内企业向区服务业发展局书面提出申请，由区服务业发展局初核后报规划、环保、消防部门进行初审。

2、形成初审意见后，提交区人民政府组织的发改、建设、规划、国土、环保、监察、消防等主管部门组成的联席会议审查同意，最后报政府批准。

3、经批准同意后，企业按规定缴纳土地收益。

（三）通过市场化途径进行转型

经政府收购后按照经营性用地招拍挂程序执行。

六、严肃查处擅自改变土地用地的违法行为

对擅自将工业用地改变为商业服务业用地的违法行为，由区人民政府负责集中整治、联合查处。同时不断完善区人民政府的联席会议制度，在违法违规用地问题未得到妥善处理之前，发展改革等经济投资主管部门不得为其办理项目审批、核准手续，规划部门不得办理建设工程规划许可，建设部门不得发放建筑施工许可证，电力和市政公用部门不得为其通电、通水、通气，房产管理部门应按法定用途进行登记，工商部门不得办理年审登记。对已改变土地用途，不符合工业用地改造升级条件的，必须先对其违法行为作出处理，允许企业在本文件下发之日起两年内自行整改。整改期间，每年按该地块所在区域的商业用地基准楼面地价与工业用地基准地面地价的差额的5％征收土地收益。政府有关部门要共同配合，限期依法修正或撤销已作出的各种相关行政许可事项。对整改不到位的，一律按违法用地严肃查处。

七、其他

本实施意见自印发之日起执行。由区“退二进三”办公室负责解释。

           二〇一〇年八月三十日